Просрочка по ипотеке: лучше не рисковать!

Даже если не брать во внимание события уходящего года, риск потери заработка и потери возможности выплачивать кредит есть всегда. Случиться может что угодно: от ликвидации компании и до заболевания заемщика. Но несколько просроченных платежей еще не означают, что жилье уйдет с публичных торгов. Итак, что будет, если не платить ипотеку и как минимизировать риски?

Почему кредитор не пустит дело на самотек

Выдача ипотечного кредита — рискованный для обеих сторон шаг, и банк всегда защищает свои интересы. В этом можно легко убедиться, полистав предложения любого банка — неважно, Сбербанк это, ВТБ или какой-либо другой кредитор. Когда финансовая организация предоставляет гражданину (пусть и проверенному, с хорошей кредитной историей) несколько миллионов рублей на срок до 15-20 лет, это само по себе — уже большой риск. Именно поэтому недвижимость и обременяется залогом.

Каковы альтернативы банкротству
при ипотеке? Запишитесь на
консультацию к юристу

К счастью, большинство кредиторов предпочитают мирно урегулировать с заемщиком возникшие проблемы, не обращаясь в суды в первые же месяцы просрочки платежей по ипотеке .

Что будет, если не платить ипотеку

Как и в любом кредитном договоре, просрочка по ипотеке влечет за собой штрафные санкции. Пени будут начисляться вам ежедневно. В вашем договоре обычно прописаны условия штрафов, пеней и неустоек, и соответствующий подраздел следует внимательно изучить ещё до подписания.

Кредиторы могут как уговаривать вас исправить ситуацию в кратчайшие сроки (самостоятельно или через коллекторов), так и выставить письменную претензию с требованием погасить просроченную задолженность по ипотеке.

Далее, если человек не уплачивает долги добровольно, банк взыскивает образовавшийся долг в судебном порядке.

К ответственности может быть привлечен не только основной заемщик, но также поручители и созаёмщики, указанные в ипотечном договоре.

Даже если вам удалось погасить долг до суда, пропустить платеж — значит испортить себе кредитную историю. А это, в свою очередь, приведет к тому, что с любыми видами кредитов в будущем могут возникнуть сложности. Если их и дадут, то не на самых выгодных условиях!

Какова судьба недвижимости?

Как правило, при наличии всех подтверждающих документов суд удовлетворяет требования кредиторов.

Что делать, если банк подал в суд за невыплату кредита?

Залоговое имущество — то есть объект недвижимости — будет продано с торгов. В некоторых случаях это не та самая квартира, ради покупки которой должник брал кредит. Но, отказавшись исполнять договорные обязательства, предмет залога он потеряет. Продать его в период действия обременения он сможет только с согласия банка (но об этом мы поговорим ниже).

Пример решения в пользу банка, которое вынес суд из-за систематических неплатежей по договору ипотеки, можно увидеть здесь — к неприятному, но логичному исходу привела просроченная задолженность в полтора миллиона рублей.

Обратите внимание, что сумма долга может быть любой — вот в этом деле человек лишился квартиры из-за ста с небольшим тысяч рублей!

Есть основания для подачи апелляционной жалобы? Юрист поможет ее составить

Приставы в первую очередь пытаются получить долг без обращения взыскания на предмет залога, так как эта процедура занимает очень много времени. После этого объект недвижимости выставят на торги. Не учитывая даже то, что в квартире могут жить дети или инвалиды, и то, что жилье может быть единственным: по Федеральному закону «Об ипотеке» это не будет препятствовать его реализации — обжаловать действия банка здесь не получится.

Как работают судебные приставы

На залоговом аукционе жилье обычно реализуется за существенно меньшую сумму, чем ее рыночная цена. В результате полное погашение долга (тем более если учесть штрафные санкции по нему) может и не произойти.

Тогда ФССП обращает взыскание на банковские счета или другое имущество должника. Если же выручка с продажи объекта покроет задолженность, то разницу заемщик получит обратно. Сколько вернут денег — предугадать не может никто.

Что будет с зарегистрированными на этой жилплощади гражданами? Новый собственник просто подаст иск о признании этих жильцов утратившими право пользования помещением и снятии их с регистрационного учета. И этот иск будет удовлетворен — это законно. Так что задумайтесь о последствиях заранее.

Компромиссные решения

Тем не менее не стоит полагать, что банкиры будут спешить выселять вас в кратчайшие сроки после того, как перестали вовремя поступать платежи. Кредитор в этом вовсе не заинтересован, ведь он надеется вернуть не только выданные деньги (тело кредита), но и проценты за пользование ими. Ему выгодно, чтобы вы вошли в график, даже если он немного изменится.

Рефинансирование

Некоторые банки (правда, уже не так охотно, как раньше) готовы выдать новый кредит для погашения другого. Как правило, рефинансирование осуществляется на более комфортных условиях ежемесячного исполнения обязательств, но с большей конечной переплатой, и насколько это выгодно — должен оценить сам клиент.

Реструктуризация

Банк может изменить условия договора в пользу заёмщика, если он докажет, что не в состоянии платить по старой схеме. Чаще всего это выражается в снижении размера ежемесячного платежа за счёт увеличения срока действия договора.

Иные виды реструктуризации, используемые несколько реже — это перенесение следующего платежа без применения пеней и штрафов, а иногда — но только в особых случаях — даже отсрочка до двух лет. Пока она действует, можно не платить основной долг, но хотя бы частично проценты вносить придётся — как минимум 0,1 от размера процентов за месяц.

Каникулы

Ипотечные каникулы: кому положена отсрочка в 2024 году

Те, кто «шерстит» сайты банков в поисках лучших предложений по ипотеке, знают, что одна из самых часто рекламируемых услуг для потенциальных заёмщиков — это ипотечные каникулы.

Они появились относительно недавно и заключаются в приостановлении платежей по основному долгу на срок до 6 месяцев — без штрафных санкций и без негатива в кредитной истории. В этот период нужно платить только договорные проценты. Срок пользования кредитом увеличится на тот же срок, на который давалась «заморозка».

Разумеется, они предоставляются не всем подряд: нужно доказать, что материальное положение заемщика ухудшилось, а залоговое жилье должно быть для него единственным.

Каникулами можно только единожды за весь срок действия договора. Обратите внимание, что эта банковская услуга не имеет связи с пандемией или кризисом 2022 года — тогда действовали общеобязательные для всех банков государственные каникулы, но сейчас эта «акция» закончилась.

Срочно продать квартиру

Оптимальный способ решить проблему, если источник доходов потерян надолго и улучшений в индивидуальной финансовой «картине» не предвидится — продать залоговое имущество (но только с согласия банка) и погасить вырученной суммой весь долг.

Если вы еще не взяли кредит…

Перед выбором ипотечного жилья оцените свои ближайшие перспективы — насколько вы уверены в том, что сможете вернуть долг? Не случайно после 21 сентября 2022 года количество заключенных договоров ипотеки снизилось на 13%.

Есть простой психологический прием, который мы советуем каждому кандидату в «ипотечники»: чтобы накопить эту сумму и при этом удостовериться, что ипотека будет вам посильна, в течение полугода до первого визита в банк откладывайте сумму будущего ежемесячного платежа, рассчитанного на ипотечном калькуляторе, на отдельный счёт. Так будет проще сделать вывод, справитесь ли вы с долговой нагрузкой.

Желательно, чтобы ежемесячные платежи по всем вашим кредитам (у многих он не один) в совокупности не превышали 30-35% дохода семьи. Имеется в виду только стабильный доход без учета разовых премий и подработок — берите за основу гарантированную сумму, которая будет у вас в наличии каждый месяц.