Избавляем от долгов через
банкротство физических лиц
Бесплатная консультация.
Время работы — круглосуточно
8 800 500-62-75
Списать долги
8 800 500-62-75

Просрочка по ипотеке: лучше не рисковать!

Автор: Анна Калугина
28 ноября 2022
79

Даже если не брать во внимание события уходящего года, риск потери заработка и потери возможности выплачивать кредит есть всегда. Случиться может что угодно: от ликвидации компании и до заболевания заемщика. Но несколько просроченных платежей еще не означают, что жилье уйдет с публичных торгов. Итак, что будет, если не платить ипотеку и как минимизировать риски?

Почему кредитор не пустит дело на самотек

Выдача ипотечного кредита — рискованный для обеих сторон шаг, и банк всегда защищает свои интересы. В этом можно легко убедиться, полистав предложения любого банка — неважно, Сбербанк это, ВТБ или какой-либо другой кредитор. Когда финансовая организация предоставляет гражданину (пусть и проверенному, с хорошей кредитной историей) несколько миллионов рублей на срок до 15-20 лет, это само по себе — уже большой риск. Именно поэтому недвижимость и обременяется залогом.

К счастью, большинство кредиторов предпочитают мирно урегулировать с заемщиком возникшие проблемы, не обращаясь в суды в первые же месяцы просрочки платежей по ипотеке .

Что будет, если не платить ипотеку

Как и в любом кредитном договоре, просрочка по ипотеке влечет за собой штрафные санкции. Пени будут начисляться вам ежедневно. В вашем договоре обычно прописаны условия штрафов, пеней и неустоек, и соответствующий подраздел следует внимательно изучить ещё до подписания.

Ежемесячные платежи сами по себе составляют приличную сумму. Например, платить около 40 тысяч в месяц — это значит переплачивать за каждый день просрочки при ставке 0,1 % по 40 рублей, а если не вернуть долг в течение 30 дней, вас ждет штраф по увеличенной процентной ставке которая может составлять 2-3% в день от суммы займа, то есть 800-1200 рублей. Поэтому позиция «не уплатил ипотеку, потому что не хочу или некогда» заведомо ошибочна. Другой вопрос, если вас действительно настигли серьезные финансовые трудности.

Кредиторы могут как уговаривать вас исправить ситуацию в кратчайшие сроки (самостоятельно или через коллекторов), так и выставить письменную претензию с требованием погасить просроченную задолженность по ипотеке.

Далее, если человек не уплачивает долги добровольно, банк взыскивает образовавшийся долг в судебном порядке.

К ответственности может быть привлечен не только основной заемщик, но также поручители и созаёмщики, указанные в ипотечном договоре.

Обратите внимание, что если вы брали деньги на строящийся объект, то нарушение сроков его сдачи никак не повлияет на ваши кредитные обязательства. Поэтому вопрос «можно ли не платить ипотеку, пока строится дом» имеет однозначный ответ — ни в коем случае.

Даже если вам удалось погасить долг до суда, пропустить платеж — значит испортить себе кредитную историю. А это, в свою очередь, приведет к тому, что с любыми видами кредитов в будущем могут возникнуть сложности. Если их и дадут, то не на самых выгодных условиях!

Какова судьба недвижимости?

Как правило, при наличии всех подтверждающих документов суд удовлетворяет требования кредиторов.

Залоговое имущество — то есть объект недвижимости — будет продано с торгов. В некоторых случаях это не та самая квартира, ради покупки которой должник брал кредит. Но, отказавшись исполнять договорные обязательства, предмет залога он потеряет. Продать его в период действия обременения он сможет только с согласия банка (но об этом мы поговорим ниже).

Пример решения в пользу банка, которое вынес суд из-за систематических неплатежей по договору ипотеки, можно увидеть здесь — к неприятному, но логичному исходу привела просроченная задолженность в полтора миллиона рублей.

Обратите внимание, что сумма долга может быть любой — вот в этом деле человек лишился квартиры из-за ста с небольшим тысяч рублей!

Приставы в первую очередь пытаются получить долг без обращения взыскания на предмет залога, так как эта процедура занимает очень много времени. После этого объект недвижимости выставят на торги. Не учитывая даже то, что в квартире могут жить дети или инвалиды, и то, что жилье может быть единственным: по Федеральному закону «Об ипотеке» это не будет препятствовать его реализации — обжаловать действия банка здесь не получится.

На залоговом аукционе жилье обычно реализуется за существенно меньшую сумму, чем ее рыночная цена. В результате полное погашение долга (тем более если учесть штрафные санкции по нему) может и не произойти.

Тогда ФССП обращает взыскание на банковские счета или другое имущество должника. Если же выручка с продажи объекта покроет задолженность, то разницу заемщик получит обратно. Сколько вернут денег — предугадать не может никто.

Что будет с зарегистрированными на этой жилплощади гражданами? Новый собственник просто подаст иск о признании этих жильцов утратившими право пользования помещением и снятии их с регистрационного учета. И этот иск будет удовлетворен — это законно. Так что задумайтесь о последствиях заранее.

Компромиссные решения

Тем не менее не стоит полагать, что банкиры будут спешить выселять вас в кратчайшие сроки после того, как перестали вовремя поступать платежи. Кредитор в этом вовсе не заинтересован, ведь он надеется вернуть не только выданные деньги (тело кредита), но и проценты за пользование ими. Ему выгодно, чтобы вы вошли в график, даже если он немного изменится.

Рефинансирование

Некоторые банки (правда, уже не так охотно, как раньше) готовы выдать новый кредит для погашения другого. Как правило, рефинансирование осуществляется на более комфортных условиях ежемесячного исполнения обязательств, но с большей конечной переплатой, и насколько это выгодно — должен оценить сам клиент.

Реструктуризация

Банк может изменить условия договора в пользу заёмщика, если он докажет, что не в состоянии платить по старой схеме. Чаще всего это выражается в снижении размера ежемесячного платежа за счёт увеличения срока действия договора.

Иные виды реструктуризации, используемые несколько реже — это перенесение следующего платежа без применения пеней и штрафов, а иногда — но только в особых случаях — даже отсрочка до двух лет. Пока она действует, можно не платить основной долг, но хотя бы частично проценты вносить придётся — как минимум 0,1 от размера процентов за месяц.

Каникулы

Те, кто «шерстит» сайты банков в поисках лучших предложений по ипотеке, знают, что одна из самых часто рекламируемых услуг для потенциальных заёмщиков — это ипотечные каникулы.

Они появились относительно недавно и заключаются в приостановлении платежей по основному долгу на срок до 6 месяцев — без штрафных санкций и без негатива в кредитной истории. В этот период нужно платить только договорные проценты. Срок пользования кредитом увеличится на тот же срок, на который давалась «заморозка».

Разумеется, они предоставляются не всем подряд: нужно доказать, что материальное положение заемщика ухудшилось, а залоговое жилье должно быть для него единственным.

Каникулами можно только единожды за весь срок действия договора. Обратите внимание, что эта банковская услуга не имеет связи с пандемией или кризисом 2022 года — тогда действовали общеобязательные для всех банков государственные каникулы, но сейчас эта «акция» закончилась.

Срочно продать квартиру

Оптимальный способ решить проблему, если источник доходов потерян надолго и улучшений в индивидуальной финансовой «картине» не предвидится — продать залоговое имущество (но только с согласия банка) и погасить вырученной суммой весь долг.

Если вы еще не взяли кредит…

Перед выбором ипотечного жилья оцените свои ближайшие перспективы — насколько вы уверены в том, что сможете вернуть долг? Не случайно после 21 сентября 2022 года количество заключенных договоров ипотеки снизилось на 13%.

В любом случае, как бы вы ни были уверены в стабильности своего положения и дохода, желательно приготовить подушку безопасности в сумме, равной примерно 5‒8 платежам.

Есть простой психологический прием, который мы советуем каждому кандидату в «ипотечники»: чтобы накопить эту сумму и при этом удостовериться, что ипотека будет вам посильна, в течение полугода до первого визита в банк откладывайте сумму будущего ежемесячного платежа, рассчитанного на ипотечном калькуляторе, на отдельный счёт. Так будет проще сделать вывод, справитесь ли вы с долговой нагрузкой.

Желательно, чтобы ежемесячные платежи по всем вашим кредитам (у многих он не один) в совокупности не превышали 30-35% дохода семьи. Имеется в виду только стабильный доход без учета разовых премий и подработок — берите за основу гарантированную сумму, которая будет у вас в наличии каждый месяц.

Что делать, если проблемы с выплатой долга все-таки возникли и вы не можете определиться с оптимальным путем выхода из них? Поверьте, проблемы такого рода — далеко не лабиринт и уж тем более не тупик. Для профессионалов — уж точно. Как мы помогали другим должникам и какой вариант будет самым удобным и выгодным для вас — расскажем на консультации.

Поможем законно списать долги

Юрист перезвонит через 1 минуту и проконсультирует. Это бесплатно.

Автор: Анна Калугина
280 публикаций
Специализируется на банкротстве и антикризисном управлении. Также консультирует по вопросам гражданского, корпоративного, семейного права. Имеет опыт работы в госорганах — Росфинмониторинге и ФНС России, а также в крупнейших российских финансовых организациях.
Предыдущая статья
Прекращение исполнительного производства и его окончание: в чем разница
Следующая статья
Списание долгов — это развод или нет? Зависит от того, что вам обещают

Поможем Вам
избавиться от всех долгов

Наш юрист перезвонит вам в ближайшее время

Олег Калинкин

Cтарший юрист отдела банкротства физических лиц