Единственное жилье при банкротстве

У единственного жилья при взыскании долгов или при банкротстве граждан есть специальный статус. По умолчанию его не могут изъять и продать по требованию кредитора.

Исключением является только квартира, которая подпадает под признаки роскошного жилья. Также защита от взыскания не действует, если на недвижимость оформлен ипотечный залог. О том, как решается судьба единственного жилья при банкротстве, расскажем ниже.

Понятие и критерии

Жилая недвижимость может принадлежать гражданам на праве собственности или соцнайма. За долги по кредитам заемщик отвечает только собственным имуществом. Поэтому под реализацию изначально не подпадает жилплощадь, для которой должник является нанимателем. Если объект находится в собственности, то его могут продать за долги в рамках производства ФССП или при проведении банкротства.

Как оспорить оценку имущества, выставленного на торги?
Спросите юриста

Для защиты прав граждан государство исключает отдельные виды активов из-под реализации. Такие правила применяются при истребовании долгов приставами, а также при проведении банкротных процедур.

Законодательство устанавливает общий запрет на реализацию, если объект недвижимости (либо его часть) является единственным жильем банкрота и проживающих с ним лиц и не заложен по ипотеке.

Как приставы проводят розыск имущества должника

При соблюдении этих условий продажа единственного жилья может состояться только по добровольному решению правообладателя.

Отметим, что кредиторы не отнимают имущество должников произвольно и без соответствующих оснований. Внесудебная продажа возможна в ситуациях, предусмотренных законом или договором между сторонами.

Но в большинстве случаев для обращения взыскания на недвижимость требуется получить судебный акт, исполнительный документ. С имуществом будут работать приставы или финуправляющий в рамках банкротных процедур.

Что не относится к единственному жилью

Учитывая изложенные выше правила, квартира не будет соответствовать признакам единственного жилья:

• если у гражданина есть в собственности иная жилая недвижимость;
• если банкрот фактически не проживает в квартире.

Исполнительное производство при банкротстве: пристав-исполнитель VS финансовый управляющий

Помимо прочего, после открытия банкротного дела управляющий осуществляет проверки по следующим направлениям:

• наличие другой жилой недвижимости у человека;
• факт постоянного проживания в единственной квартире;
• наличие зарегистрированного права собственности на объект;
• регистрация ипотечного залога.

Проверка этих сведений важна для оценки активов и для конкурсного производства.

Обратите внимание на то, что для реализации за долги могут изъять апартаменты, даже если у их владельца нет другой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на свою схожесть с квартирами и студиями, юридически они относится к нежилым помещениям. Кстати, это одна из причин, по которым они могут быть дешевле аналогичной жилой квартиры, и об этом нельзя забывать, приобретая их в ипотеку.

Могут ли при банкротстве забрать единственное жилье

Выше мы рассказали, что считается единственным жильем в силу закона. Несколько слов о том, как происходит обращение взыскания на такой вид активов:

• в досудебном порядке взыскатель и неплательщик могут заключить соглашение о добровольной реализации объекта, направлении вырученных средств на погашение обязательства;
• в рамках производства ФССП пристав не может продать единственную квартиру (без ипотечного залога), но вправе наложить арест на нее;
• по итогам банкротства недвижимость оставят должнику, если она соответствует критериям единственного жилья, не заложена по ипотеке.

Наличие залога подтверждается документами по кредиту, сведениями из ЕГРН. Управляющий обязательно запросит информацию по указанному вопросу из Росреестра. Также о своих требованиях к должнику заявит банк, с которым заключен ипотечный договор.

Если на объект не оформлен залог

Закон запрещает продавать и изымать единственное жилье при банкротстве физического лица, если оно не находится под ипотечным залогом. Но нужно учитывать положения судебной практики, которые начали применяться с 2021 года:

• Конституционный суд РФ разрешил реализацию и изъятие единственного жилья, если оно отвечает критериям роскошности;
• квартиру могут признавать роскошной, если она явно превышает уровень разумной потребности в жилье;
• реализация роскошного жилья банкротов возможна, если кредиторы, включившиеся в реестр требований, предоставят иной объект, пригодный для проживания и соответствующий социальным нормам по площади.

Критерии роскошности весьма условны и определяются в каждом конкретном случае. Прежде всего, сравнивается площадь квартиры (или частного дома) и социальная норма предоставления жилых помещений по региону. Также важно количество граждан, которые проживают вместе с должником. При наличии большой семьи недвижимость могут не признать роскошной, так как ее площадь делится на всех граждан.

Примеров, когда у банкротов забирают единственное жилье из-за соответствия признакам роскошности, пока не очень много. Кроме площади квартиры (дома), для оценки указанных критериев суды учитывают и иные показатели:

• количество комнат в доме или квартире;
• фактическое состояние недвижимости (аварийное, ветхое и т.д.);
• местонахождение объекта (в центре крупного города, в сельской местности и т.д.);
• художественное оформление и технические (проектные) решения;
• иные факторы, которые суд посчитает важными.

Даже если жилье признают роскошным, в его реализации отказывают при отсутствии экономического смысла. К примеру, если продажа квартиры позволит закрыть только 1-2% от общей суммы требований кредиторов, то это несущественно изменит положение должника.

Подлежит ли реализации квартира при ипотеке

Ответ на данный вопрос прямо содержится в ст. 446 ГПК РФ. Если единственная квартира находится в залоге, то в рамках процедуры банкротства наступают такие последствия:

• запрещается распоряжение недвижимостью без разрешения финуправляющего (также запрет на продажу заложенного имущества напрямую следует из закона об ипотеке);
• для целей реализации проводится инвентаризация и оценка объекта;
• продажа осуществляется на публичных торгах;
• средства от продажи идут на погашение долгов, расходов по банкротному делу;
• после продажи объекта банкрота и семью лишают права собственности и пользования;
• при отказе освободить жилплощадь осуществляется принудительное выселение.

За долги могут забрать квартиру под ипотечным залогом, даже если в ней проживают и зарегистрированы несовершеннолетние дети. Должнику могут лишь предоставить отсрочку на выселение по уважительным причинам (например, на зимний период) — такая практика достаточно распространена.

Что будет, если должник продал единственное жилье перед банкротством

Закон допускает оспаривание сделок, совершенных должником до открытия банкротного дела. Основанием для этого может быть:

• отчуждение объекта или иных активов, чтобы избежать реализации;
• дарение в пользу родственников, чье имущество не может быть продано за долги банкрота;
• сокрытие денег от продажи при наличии больших долгов;
• погашение требований одного взыскателя, хотя у гражданина есть существенные обязательства и перед иными лицами.

Если у должника есть несколько квартир, он может попытаться продать их перед банкротством, оставив себе только единственное жилье. Такие сделки наверняка будут оспорены и отменены по требованию управляющего.

Оспаривание сделок при банкротстве физлиц: как это работает в арбитражных судах?

В судебной практике встречаются дела, где защита от реализации не применяется при наличии признаков сокрытия имущества от взыскания. Таковыми может считаться:

• попытка продажи объекта в период проведения банкротства;
• приобретение единственного жилья при наличии больших долгов перед кредиторами;
• изменение места прописки, чтобы исключить квартиру из-под реализации.

Отмена сделок с единственным жильем или иным имуществом проводится в судебном порядке. После успешного оспаривания имущественные права переоформляются обратно на банкрота и включаются в конкурсную массу. После этого начнется процесс реализации в обычном порядке.

Как закон позволит сохранить квартиру при банкротстве

Мы рассказали, что будет с единственным жильем в банкротных процедурах по текущей версии закона. Но в ближайшем будущем ситуация может измениться. Речь идет о законопроекте, который позволяет банкроту сохранить ипотечное жилье. Новая схема будет действовать следующим образом:

• если у гражданина нет ипотечных долгов, он сможет оформить соглашение напрямую с банком, который выдал ипотечный кредит;
• остальные кредиторы не участвуют в оформлении и утверждении документа, но смогут рассчитывать на удовлетворение требований за счет иного имущества;
• на основании соглашения, утвержденного судом, заложенная квартира не подлежит изъятию и реализации.

Ключевая цель нового законопроекта понятна — защитить права граждан, которые исправно платят ипотеку, но оказались в больших долгах по другим обязательствам. Скорее всего, указанные поправки вступят в силу уже в 2024 году.