Единственное жилье при банкротстве

У единственного жилья при взыскании долгов или при банкротстве граждан есть специальный статус. По умолчанию его не могут изъять и продать по требованию кредитора.

Исключением является только квартира, которая подпадает под признаки роскошного жилья. Также в некоторых случаях может быть реализовано жилье в залоге по договору ипотеки, но недавно у российских должников появились шансы его сохранить. О том, как решается судьба единственного жилья при банкротстве, расскажем ниже.

Понятие и критерии

Жилая недвижимость может принадлежать гражданам на праве собственности или соцнайма. За долги по кредитам заемщик отвечает только собственным имуществом. Поэтому под реализацию изначально не подпадает жилплощадь, для которой должник является нанимателем. Если объект находится в собственности, то его могут продать за долги в рамках производства ФССП или при проведении банкротства.

Как оспорить оценку имущества, выставленного на торги?
Спросите юриста

Для защиты прав граждан государство исключает отдельные виды активов из-под реализации. Такие правила применяются при истребовании долгов приставами, а также при проведении банкротных процедур.

Законодательство устанавливает общий запрет на реализацию, если объект недвижимости (либо его часть) является единственным жильем банкрота.

Как приставы проводят розыск имущества должника

При соблюдении этих условий продажа единственного жилья может состояться только по добровольному решению правообладателя.

Отметим, что кредиторы не отнимают имущество должников произвольно и без соответствующих оснований. Внесудебная продажа возможна в ситуациях, предусмотренных законом или договором между сторонами.

Но в большинстве случаев для обращения взыскания на недвижимость требуется получить судебный акт, исполнительный документ. С имуществом будут работать приставы или финуправляющий в рамках банкротных процедур.

Что не относится к единственному жилью

Учитывая изложенные выше правила, квартира не будет соответствовать признакам единственного жилья:

• если у гражданина есть в собственности иная жилая недвижимость;
• если банкрот фактически не проживает в квартире.

Исполнительное производство при банкротстве: пристав-исполнитель VS финансовый управляющий

Помимо прочего, после открытия банкротного дела управляющий осуществляет проверки по следующим направлениям:

• наличие другой жилой недвижимости у человека;
• факт постоянного проживания в единственной квартире;
• наличие зарегистрированного права собственности на объект;
• регистрация ипотечного залога.

Проверка этих сведений важна для оценки активов и для конкурсного производства.

Обратите внимание на то, что для реализации за долги могут изъять апартаменты, даже если у их владельца нет другой недвижимости. Дело в том, что, несмотря на свою схожесть с квартирами и студиями, юридически они относится к нежилым помещениям. Кстати, это одна из причин, по которым они могут быть дешевле аналогичной жилой квартиры, и об этом нельзя забывать, приобретая их в ипотеку.

Могут ли при банкротстве забрать единственное жилье

Выше мы рассказали, что считается единственным жильем в силу закона. Несколько слов о том, как происходит обращение взыскания на такой вид активов:

• в досудебном порядке взыскатель и неплательщик могут заключить соглашение о добровольной реализации объекта, направлении вырученных средств на погашение обязательства;
• в рамках производства ФССП пристав не может продать единственную квартиру (без ипотечного залога), но вправе наложить арест на нее;
• по итогам банкротства недвижимость оставят должнику, если она соответствует критериям единственного жилья.

Наличие залога подтверждается документами по кредиту, сведениями из ЕГРН. Управляющий обязательно запросит информацию по указанному вопросу из Росреестра. Также о своих требованиях к должнику заявит банк, с которым заключен ипотечный договор.

Если на объект не оформлен залог

Закон запрещает продавать и изымать единственное жилье при банкротстве физического лица. Но нужно учитывать положения судебной практики, которые начали применяться с 2021 года:

• Конституционный суд РФ разрешил реализацию и изъятие единственного жилья, если оно отвечает критериям роскошности;
• квартиру могут признавать роскошной, если она явно превышает уровень разумной потребности в жилье;
• реализация роскошного жилья банкротов возможна, если кредиторы, включившиеся в реестр требований, предоставят иной объект, пригодный для проживания и соответствующий социальным нормам по площади.

Критерии роскошности весьма условны и определяются в каждом конкретном случае. Прежде всего, сравнивается площадь квартиры (или частного дома) и социальная норма предоставления жилых помещений по региону. Также важно количество граждан, которые проживают вместе с должником. При наличии большой семьи недвижимость могут не признать роскошной, так как ее площадь делится на всех граждан.

Примеров, когда у банкротов забирают единственное жилье из-за соответствия признакам роскошности, пока не очень много. Кроме площади квартиры (дома), для оценки указанных критериев суды учитывают и иные показатели:

• количество комнат в доме или квартире;
• фактическое состояние недвижимости (аварийное, ветхое и т.д.);
• местонахождение объекта (в центре крупного города, в сельской местности и т.д.);
• художественное оформление и технические (проектные) решения;
• иные факторы, которые суд посчитает важными.

Даже если жилье признают роскошным, в его реализации отказывают при отсутствии экономического смысла. К примеру, если продажа квартиры позволит закрыть только 1-2% от общей суммы требований кредиторов, то это несущественно изменит положение должника.

Подлежит ли реализации квартира при ипотеке

Ранее ипотечная квартира банкрота уходила на продажу, даже если она была единственной пригодной для проживания: судьба заложенного имущества, по общему правилу, именно такова. Но в сентябре 2024 года вступил в силу закон, который разрешает оставлять заемщику жилье, если погасить долг по ипотеке смогут третьи лица либо сам после завершения банкротных процедур.

Закон № 298-ФЗ позволяет с согласия гражданина-банкрота платить по его долгу по ипотеке за единственное жилье, не являясь заемщиком. Исключение сделано для ситуаций, когда другого имущества не хватает для погашения требований кредиторов первой и второй очереди (например, долги за причинение вреда жизни или здоровью, по заработной плате) — тогда плательщик вносит на специальный счет должника до 10% от стоимости ипотечного жилья. Взыскать с должника затраченные средства третье лицо сможет по истечении трех лет с даты завершения банкротства.

Ипотечные каникулы: кому положена отсрочка в 2024 году

Кроме того, суд может утверждать отдельное мировое соглашение по поводу единственного ипотечного жилья банкрота. По условиям подобных соглашений ипотеку могут платить как третьи лица, так и сам должник — в частности, из доходов, на которые не может быть обращено взыскание в рамках банкротства (например, пособий) или из будущих доходов. Платежи будут производиться вне реестра требований кредиторов.

Нормы закона будут распространяться как на новые, так и на уже рассматриваемые дела, если единственная ипотечная недвижимость еще не продана: первым делом такого рода стало дело № А32-52036/2022-14/296-Б-2УТ, рассматриваемое в Краснодарском крае. Определение местного арбитражного суда от 06 сентября 2024 года позволило должнику, чье банкротство тянулось еще с 2022 года, не лишаться единственного дома, а спокойно платить по нему ипотеку последующие 16 лет, списывая при этом иные виды долгов. Локальный план реструктуризации предусмотрел для молодого человека платежи по 125 000 рублей в месяц. Сможет ли краснодарец соблюдать эти условия — покажет время.

Что будет, если должник продал единственное жилье перед банкротством

Закон допускает оспаривание сделок, совершенных должником до открытия банкротного дела. Основанием для этого может быть:

• отчуждение объекта или иных активов, чтобы избежать реализации;
• дарение в пользу родственников, чье имущество не может быть продано за долги банкрота;
• сокрытие денег от продажи при наличии больших долгов;
• погашение требований одного взыскателя, хотя у гражданина есть существенные обязательства и перед иными лицами.

Если у должника есть несколько квартир, он может попытаться продать их перед банкротством, оставив себе только единственное жилье. Такие сделки наверняка будут оспорены и отменены по требованию управляющего.

Оспаривание сделок при банкротстве физлиц: как это работает в арбитражных судах?

В судебной практике встречаются дела, где защита от реализации не применяется при наличии признаков сокрытия имущества от взыскания. Таковыми может считаться:

• попытка продажи объекта в период проведения банкротства;
• приобретение единственного жилья при наличии больших долгов перед кредиторами;
• изменение места прописки, чтобы исключить квартиру из-под реализации.

Отмена сделок с единственным жильем или иным имуществом проводится в судебном порядке. После успешного оспаривания имущественные права переоформляются обратно на банкрота и включаются в конкурсную массу. После этого начнется процесс реализации в обычном порядке.