Заберут ли квартиру за неуплату кредита

Самый главный страх заемщика — это лишиться жилья в случае, если ему будет нечем платить по договору. Последние 15-20 лет в новостях мы нередко слышим, что тот или иной банк отобрал квартиру за неуплату кредита и человек вынужден «скитаться по углам», еще и переплатив проценты за то время, пока мог исполнять свои обязательства.

Могут ли отобрать жилье за неуплату кредита и если да, то как этого избежать? Расскажем далее.

Какова судьба квартиры при банкротстве? Спросите юриста

Если жилье не единственное

Сколько людей не платят кредиты

У многих граждан есть в собственности несколько квартир или долей в них. Поэтому «лишние» квартиры — все, кроме единственного жилья — рискуют пойти в счет погашения долгов (к сожалению, они могут быть многомиллионными даже у физлиц).

При наложении ареста на недвижимость пристав-исполнитель собирает информацию, анализирует документы, подтверждающие как принадлежность объекта должнику, так и «пригодность» объекта к продаже. После чего будет вынесено постановление об оценке имущества должника и расчете рыночной стоимости для его реализации. Оценкой в таких случаях должен заниматься профессионал.

Что понимается под тем жильем, которое останется за его владельцем? Это понятие раскрывается в статье 446 ГПК РФ:

• Жилая недвижимость должника, в которой он и члены его семьи постоянно проживает, и которое является для них единственным пригодным для проживания жильем,
• Земельные участки, на которых расположена единственно пригодная для проживания недвижимость должника.

Итак, если у человека есть в собственности одна квартира или жилой дом, на которых нет залога (ипотеки), то ее не смогут отобрать за долги ни при каких обстоятельствах.

Ипотечная квартира: все однозначно… или нет?

А если залог все-таки оформлялся? Тогда забрать квартиру за долги вполне можно: об этом прямо говорит гражданское законодательство, а точнее, статья 334 ГК РФ. Применяется она даже тогда, когда это жилье является единственным для должника и членов его семьи, поэтому все они, включая детей, могут быть выселены.

Когда по делу начинает работать пристав, квартира, которая была обременена залогом, взыскивается в пользу залогодержателя (чаще всего им является банк, выдавший ипотеку, но иногда жилье закладывают и по договорам займа с гражданами). Далее производятся публичные торги, где на квартиру ищут покупателя. Увидеть, как это делается, можно, например, здесь.

Сумма, которая будет получена после продажи объекта, будет направлена в счет погашения задолженности перед кредитором.

Как оспорить результаты торгов?
Узнайте у юриста

Немного судебной практики

Начнем с главного: при просрочке не более трех месяцев ипотечную квартиру за долги не заберут!

В связи с участившимися случаями злоупотреблений со стороны банков Верховным судом РФ были даны обстоятельные разъяснения, в которых он указал, что не следует отнимать у граждан ипотечное жилье при наличии одновременно двух условий:

• Сумма невыплаченного долга на данный момент меньше 5% от цены квартиры или дома, которые стали предметом ипотеки.
• Продолжительность просрочки — менее 3 месяцев.

Если же имели место более 3 просрочек за последний год, допускается обращение взыскания на жилье — даже в том случае, если сумма, которая не была внесена в срок, незначительна.

Источник

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

   Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

   сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

   период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
3. Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:

   сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

   период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

   При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.

1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

    

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Читать полностью

Но, к счастью должников, суды при рассмотрении подобных исков учитывают конкретные обстоятельства. Заберут ли квартиру — зависит от того, какие причины привели к просрочке и каково финансовое и семейное положение человека. В последнее время нередки ситуации, когда просрочка длится дольше 3 месяцев, а сумма непогашенных долгов превышает четверть от цены имущества, но судьи отказывают банкам в оставлении заемщика без квартиры.

Риски единственного жилья без ипотеки и обременений

Нашумевшая судебная практика об изъятии у должника роскошного объекта недвижимости, который был для него единственным жилым помещением, испугала многих должников.

26 апреля 2021 года произошло то, чего ждали многие взыскатели: Конституционным Судом РФ было вынесено Постановление № 15-П, которое сделало исполнительский иммунитет не абсолютным, а относительным понятием. Оно позволило отнимать в счет долга так называемое «роскошное» жилье гражданина, которое является единственным, не обременено ипотекой и не заложено по каким-либо иным договорам. Взамен этого объекта жилец должен получить помещение меньшей площади, но с соблюдением норм метража, работающих при получении жилья по социальному найму.

Пока в статью 446 ГПК РФ и в законодательство об исполнительном производстве изменения не внесены, но судьи уже «навострили уши» и могут брать за основу позицию КС на этот счет. Итак, теперь за долги перед банком можно остаться без единственного жилья (даже если квартира в залоге у банка не находится), если его сочтут излишне большим и роскошным.

Кому следует насторожиться?

Пока это решение КС РФ в большей степени касается физлиц-банкротов, с которыми ведется работа в рамках банкротных дел. Но эти же нормы суды могут применять и в обычных гражданских делах — просто при сумме долга, который нереально погасить деньгами и приходится браться за имущество.

Использование кредитных каникул (в том числе и ипотечных), а также реструктуризация и рефинансирование кредитов — это реальный шанс пережить трудные времена, когда вам нечем платить, и при этом сохранить свой дом. Тогда забирать жилье у вас никто не будет.