Взять ипотеку после банкротства: сладкие мечты или реальность?

Ипотека, автокредит, рассрочка на новый телефон — дело обыденное для большинства граждан. Почти каждый, кто берет на себя долговые обязательства, верит, что в его жизни все будет стабильно, что обязательства не станут обузой, а будут выплачиваться в срок и полностью погашаться.

Однако, как всегда, у жизни свои планы. И каждый может оказаться на этой тонкой грани перед банкротством. Развеем миф — это не такая страшная процедура, как принято считать. Впрочем, должники, надеющиеся в ближайшей перспективе взять кредит на жилье, с нами вряд ли согласятся, ведь главный вопрос будущего банкрота: что будет с ипотекой после банкротства физического лица? Давайте вместе разбираться.

Немного о банкротах и их имуществе

Вопрос о судьбе кредитного жилья волнует не только граждан, у которых уже есть ипотека, но и тех, кто в будущем все же планирует приобретать жилплощадь с использованием заемных денежных средств. В то же время, есть и те, кто считает банкротство этакой «палочкой-выручалочкой» — можно списать долги и забыть о них навсегда. Что тоже, впрочем, не всегда так.

Инициировать саму по себе процедуру банкротства может не только сам должник, но и его кредиторы:

• банки и МФО;
• физические лица;
• уполномоченные органы (например, ФНС);
• работники и бывшие работники физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем.

Однако, даже если у физлица накопились долги, он не всегда может претендовать на статус банкрота.

Так, чтобы стать банкротом через суд самостоятельно, человек должен отвечать признакам банкротства:

1. Гражданин не в силах более погашать свои долги.
2. Просрочки длятся уже несколько месяцев.
3. Человек объективно не в состоянии платить по счетам и может доказать это (например, предоставить документы об увольнении с работы).
4. Размер задолженности превышает стоимость принадлежащего должнику имущества.

Чтобы кредитору подать на банкротство задолжавшего ему человека, сумма задолженности лица должна составлять более полумиллиона рублей.

Сейчас у граждан появилась альтернатива судебному банкротству — возможность стать банкротами без суда. Упрощенная процедура признания лица несостоятельным проводится в многофункциональных центрах.

Для банкротства через МФЦ необходимо иметь долги на сумму 50-500 тысяч рублей, а исполнительные производства в отношении должника должны быть прекращены по причине отсутствия у него имущества.

Получить консультацию по банкротству
с ипотекой

Ликбез в судебное банкротство с ипотекой

После возбуждения судебного производства по признанию несостоятельности банкрот проходит одну из стадий (или обе последовательно):

1. Реструктуризация долга.
2. Реализация имущества.

Когда у банкрота есть непогашенная ипотека, то этап реструктуризации долга — это, казалось бы, спасательный круг для залогового жилья, ведь реструктуризация не предусматривает продажи собственности на торгах.

Сам по себе этот этап — попытка восстановления финансового положения должника. В процессе устанавливается график выплат, в соответствии с которым должник обязан погашать свои задолженности. Но если суд сочтет, что доходов банкрота не хватит для выплат по реструктуризации (в случае с задолженностью по ипотеке так, скорее всего, и окажется), то план утвержден не будет.

Банкротство при ипотеке

В случае, когда реструктуризация невозможна, судья переходит к процедуре реализации имущества из состава конкурсной массы. Этот этап уже не оставляет ипотеке никакого шанса: любое имущество под залогом обязательно продается на торгах, и 80% суммы «выручки» отходит залоговому кредитору.

Гражданский процессуальный кодекс содержит перечень имущества, которое не может быть включено в конкурсную массу:

• вещи личного пользования;
• сумма прожиточного минимума;
• единственное жилое помещение в собственности;
• участок земли, на котором стоит единственный дом;
• другие законодательно установленные виды имущества по ст. 446 ГПК РФ.

В данном перечне нет указания на то, что ипотечная недвижимость не входит в конкурсную массу должника. Поэтому исключать ее из списка реализуемого имущества оснований нет. Квартира или дом, приобретенные с использованием ипотечных средств при невыплаченном долге, будут реализованы. Это связано с тем, что имущественные права на недвижимость при ипотеке принадлежат банку до момента полного погашения обязательства.

Выходит, ипотечная квартира без вариантов будет продана? Действительно, судебный порядок не остановят ни прописанные на этой жилплощади семеро малолетних детей, ни сам факт, что квартира единственная, и жить семье банкрота больше негде.

Но отставить панику! Существуют частные ситуации, позволяющие спасти квартиру в ипотеке:

• залоговый кредитор своевременно не включился в реестр требований (это бывает крайне редко, но такие ситуации происходили на практике);
• ипотечный кредит погашен минимум на 95%;
• стороны заключили мировое соглашение.

Источник

Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество

1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета;

• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Читать полностью

Таким образом, если ипотека почти полностью погашена, реализация такой квартиры должнику уже не грозит.

В то же время, мировое соглашение позволяет заключить договоренности с кредитором и оплачивать долг на устраивающих обе стороны условиях, без привязки к строгим рамкам реструктуризации при банкротстве.

Как пройдет банкротство физлица
с ипотекой?

Удастся ли снова взять ипотеку после банкротства физического лица?

Статус банкрота — не клеймо на всю жизнь. Да, после процедуры банкроту придется столкнуться с некоторыми последствиями. Но влияют ли эти моменты на получение ипотеки бывшим банкротом?

Последствия банкротства

После процедуры в течении нескольких лет на должника накладываются следующие ограничения:

1. Запрет на управление организацией в течение от трех до десяти лет.
2. Обязанность при получении кредитов сообщать кредитору о своем статусе банкрота в течение 5 лет.
3. Запрет инициации процедуры банкротства в суде в течение следующих 5 лет, во внесудебном порядке 10 лет.

Как видим, в установленных законом ограничениях запрета в получении банкротом кредитов, в том числе, ипотеки, нет. Есть лишь оговорка об обязанности сообщать о своем статусе.

Именно поэтому однозначно ответить на вопрос, какие банки дают банкротам ипотечные кредиты, не получится. Все очень индивидуально, можно даже сказать, отчасти субъективно.

Очень важную роль для банкрота, желающего получить ипотеку, играет его кредитная история, которой банки и другие финансовые организации уделяют особое внимание. Именно из-за плохой кредитной истории люди получают отказы в кредитовании. И чтобы испортить свой кредитный рейтинг, не обязательно становиться банкротом.

Как улучшить кредитную историю, чтобы одобрили ипотеку?

Истина проста: чем хуже кредитная история, тем меньше шансов взять даже не очень большой кредит.

По закону, БКИ сохраняют информацию о финансовом портрете заемщика в течение десяти лет. Однако, как правило, при рассмотрении заявки заемщика и анализе его кредитной истории, банк интересуют только последние годы. Поэтому, если человеку действительно пришлось пережить плохие времена, которые непременно отразились на кредитной истории, исправить положение можно, постепенно создавая новый, положительный, рейтинг.

Как взять кредит с плохой кредитной историей – куда обратиться за деньгами?

Когда все финансовые проблемы в прошлом, и положение постепенно улучшается, можно брать небольшие займы и кредиты и прилежно их гасить. За несколько лет наработается новая хорошая история платежей.

Очевидно, что банкроту совсем не просто получить ипотеку или даже просто кредит. Доверие банка придется заслужить. Собственно, в этом и сложность. Выдавая ипотеку, кредитная организация должна быть полностью уверена в платежеспособности и надежности своего клиента. А для повышения вероятности одобрения банковской заявки все законные средства хороши. Например, бывший неплательщик может привлечь:

• поручителя;
• созаемщика.

Главное, чтобы у «партнера по кредиту» была стабильная официальная зарплата. Должен быть хороший доход и у основного заемщика.

Другой способ — изначально доказать банку, что у заемщика есть «финансовая подушка»:

• вступление в наследство;
• получение в подарок ценного имущества;
• выгодная женитьба и т.п.

Если оформить в банке залоговый кредит или положить на депозит кругленькую сумму, кредитор будет куда более благосклонен к желающему взять ипотеку — пусть и за плечами у такого человека признание несостоятельности.

Ясно одно: получение банкротом ипотеки — это те еще мытарства, проходя которые, можно столкнуться и с повышенными банковскими ставками, и с огромным первоначальным взносом, и с невозможностью отказаться от страховки.

Но даже соответствие всем требованиям не гарант, что банк пойдет на одобрение ипотеки новоиспеченному банкроту. Совершенно точно откажут состоявшемуся банкроту банки из топ-листа, а также те организации, которые числились в реестре кредиторов в недавнем банкротстве. И уж совсем самонадеянно подавать ипотечную заявку наутро после признания человека банкротом. Лучше выдержать минимум полгода-год.

Многое зависит от кредитной политики выбранного банка. Поэтому однозначного ответа на вопрос: дадут ли ипотеку после банкротства, нет и быть не может.

Как банкроту подготовиться к подаче заявки на ипотеку?

Могу ли я при оформлении заявки не говорить, что обанкротился?

Этот вопрос исходит из обязанности каждого физлица в течение пяти лет после процедуры банкротства оповещать банки о своем статусе при получении новых кредитных продуктов. Если банкрот решит «схитрить» и умолчать об этом факте, ипотеки он может больше не ждать, так как в процессе обработки заявки проверяется досье потенциального заемщика, в том числе и на предмет банкротных процессов. Скрыв этот факт, человек рискует вовсе попасть в черный список банка.

Помимо утаивания информации от банковских работников, на решение банка негативно влияет безответственное поведение потенциального заемщика до банкротства — то есть, его репутация.

Грубыми нарушениями условий договора могут быть:

• неоплата;
• частые просрочки;
• игнорирование требований погасить долг;
• отсутствие попыток договориться с кредитором и улучшить свое положение и т.д.

Имеют значение и обстоятельства прошедшего банкротства. Одно дело, когда человек, запутавшийся в долгах, не видит иного выхода, кроме как признать свою несостоятельность. И совсем другое — если на банкротство своего должника подали кредиторы. Во втором случае состоявшийся банкрот является заранее неблагонадежным для потенциального кредитора, и шанс получить заем с такой историей стремится к нулю.

Природа ипотечных обязательств — вопрос сложный, имеющий множество подводных камней и нюансов. Без юридического образования и базового понимания имущественных разделов законодательства высок риск оказаться заложником непростых финансовых обстоятельств.

Заказать консультацию юриста
по банкротству и ипотеке

Частые вопросы

Видео по банкротству физических лиц от Верховного Суда