Избавляем от долгов через
банкротство физических лиц
Бесплатная консультация.
Время работы — круглосуточно
8 800 500-62-75
Списать долги
8 800 500-62-75

Как продать квартиру с арестом от приставов и как этот арест снять?

Автор: Анна Калугина
16 января 2023
36

Многие граждане задаются вопросом, как продать квартиру с обременением судебных приставов — то есть ту, в отношении которой введен арест. С одной стороны, собственников можно понять — эти деньги пошли бы в счет погашения долга, который и привел к исполнительному производству. Но есть и те, кто просто намерен выгодно реализовать арестованную квартиру или дачу, чтобы ее не забрали в счет долга и не продали по заниженной цене.

Ответим сразу — продать арестованные объекты нельзя. Не имеет значения, из-за чего был наложен арест — в связи с долгами или по каким-либо другим причинам. Реализация возможна будет только после полного снятия ограничений. Расскажем о способах их снятия — а это не только выплата долга.

Cделки с недвижимостью при исполнительном производстве

Начнем с вопроса: «Почему продать квартиру с обременением судебных приставов нереально?» Потому что их цель — вернуть деньги вашему кредитору.

Если производство у приставов ведется, то очевидно, что должник обязан выплатить взыскателю определенную сумму или передать имущество (реже — совершить какие-либо действия, но сейчас речь не об этом). Приставы, убедившись, что гражданин не исполняет судебный акт добровольно, могут обращать взыскание как на его счета, так и на имущество, которое может быть реализовано для погашения долга.

В случае, если отчуждение такой собственности все-таки состоится (что в последние годы стало крайне маловероятно — ведь приобретаемый новым владельцем объект проверяется на «чистоту»), договор будет признан недействительным.

Как устанавливает пункт 2 ст. 168 Гражданского кодекса, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Если договор нарушает правило пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ (то есть совершаются действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав), то в зависимости от характера дела подобная сделка может быть признана судом недействительной по этому основанию.

Обратите внимание, что если до ограничений ФССП дело еще не дошло (и даже решение суда еще не вынесено), объект может оказаться под арестом на основании соответствующего судебного акта: это одна из законных и часто практикуемых мер по обеспечению иска. Цель применения этой меры — увеличить шансы на возврат долга, ведь до того момента, когда за дело возьмутся приставы, человек может продать или подарить имущество третьим лицам. Также арест собственности практикуется в рамках уголовных дел.

Если других квартир нет…

Могут ли приставы продать единственное жилье? Оно защищено исполнительским иммунитетом. Когда речь заходит о таком объекте, то собственник вправе отчуждать его в любом случае.

Важно помнить, что взыскание на ипотечную квартиру возможно и в тех случаях, когда она является единственным жильем заемщика — а такое, к сожалению, не редкость. Ипотека подразумевает залог недвижимости, и заложенное имущество по закону изымается в счет долга.

Долг долгу рознь

Порой сумма долга является несоразмерной цене недвижимого имущества, которое принадлежит должнику — например, банк подал на вас в суд с целью взыскать 80 000 рублей, а квартира стоит 8 000 000 рублей.

Запуганные общением с коллекторами должники задаются вопросом: могут ли приставы продать квартиру за долги в таком случае?

Волноваться не стоит: закон не позволяет налагать арест на имущество, если оно стоит существенно больше, чем та сумма, которая указана в вашем исполнительном документе. Даже если бы это практиковалось, это было бы нецелесообразно: всем понятен ответ на вопрос, могут ли приставы продать долю в квартире, когда эта доля составляет всего несколько процентов.

Как снять арест с квартиры?

Закон устанавливает 3 основных способа:

  • погашение долга;
  • прекращение исполнительного производства по решению суда;
  • оспаривание ареста, осуществленного незаконно.

Для снятия ареста в первом случае должнику нужно обратиться к приставу, который ведет его дело, с документами о полной оплате долга. В двух других случаях — с судебным актом о прекращении исполнительного производства или о признании ареста неправомерным.

Если вы — покупатель…

К нам иногда обращаются и «недолжники», интересуясь, когда можно покупать недвижимое имущество, находящееся под обременением? Отвечаем: когда это обременение — аренда.

При этом нужно помнить, что если квартира или дом заняты нанимателем, то он сохранит право проживания до конца срока действия заключенного с ним договора, причем на тех же условиях — поднять цену или изменить график платежей по своему усмотрению вы не сможете. Так что перед покупкой нужно внимательно изучить этот договор.

Не советуем приобретать объект, обремененный сервитутом (например, земельный участок), потому что это обременение тоже сохраняется при переходе права собственности, и участок в прямом смысле будет проходным двором.

«Но я слышал о продаже квартир, приобретенных в ипотеку, а залог — тоже обременение!» — скажет кто-то. Здесь ситуация несколько иная — объект такого рода вы купите уже без залога. Отчуждение такой жилплощади происходит так: банк, выдавший кредит, дает своему клиенту согласие на то. чтобы продать ипотечную квартиру. Обязательства продавца перед кредитором погашаются за счет средств покупателя и залог снимается. В итоге новый собственник получает квартиру без обременений.

Банкротам на заметку

Если вы подали заявление о банкротстве и его признали обоснованным, то с момента признания вас банкротом снимаются все аресты в отношении вашей собственности и любые другие ограничения, введенные приставами. Это — один из бесспорных плюсов банкротства!

Статья 69.1. Особенности обращения взыскания при введении в отношении должника — гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, процедур, применяемых в деле о его несостоятельности (банкротстве)

  1. На основании определения арбитражного суда о введении реструктуризации долгов гражданина, в том числе индивидуального предпринимателя, судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям (за исключением исполнительных документов по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, по делам об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении препятствий к владению указанным имуществом, о признании права собственности на указанное имущество, о взыскании алиментов, а также по требованиям об обращении взыскания на заложенное жилое помещение, если на дату введения указанной процедуры кредитор, являющийся залогодержателем, выразил согласие на оставление заложенного жилого помещения за собой в рамках исполнительного производства в соответствии с пунктом 5 статьи 61 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

    1.1. При включении сведений о возбуждении в отношении должника-гражданина процедуры внесудебного банкротства в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнение исполнительных документов по требованиям, указанным должником-гражданином в заявлении о признании его банкротом во внесудебном порядке (за исключением исполнительных документов по требованиям, указанным в подпункте 2 пункта 1 статьи 223.4 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 29.12.2022) «Об исполнительном производстве»

Уже готовитесь к банкротству и надеетесь после первого же судебного заседания продать дом — с обременением покончено и сделки разрешены? Не спешите. Ведь эта же собственность, «освободившись» из-под ареста, может быть реализована в счет долга уже не приставами, а арбитражным управляющим — она входит в конкурсную массу. С того момента, как вас признают банкротом, делать что-то с имуществом вправе только этот специалист.

Тем не менее в ряде случаев банкротство становится оптимальным выходом из долгового лабиринта. Оно позволяет списать большинство существующих видов задолженностей. Относится ли к этим случаям ваш? Сделать вывод можно только после консультации со специалистом в банкротных делах. Главное, говорить на ней «правду, только правду и ничего, кроме правды» — это залог правильного определения дальнейшего пути.

Поможем законно списать долги

Юрист перезвонит через 1 минуту и проконсультирует. Это бесплатно.

Автор: Анна Калугина
280 публикаций
Специализируется на банкротстве и антикризисном управлении. Также консультирует по вопросам гражданского, корпоративного, семейного права. Имеет опыт работы в госорганах — Росфинмониторинге и ФНС России, а также в крупнейших российских финансовых организациях.
Предыдущая статья
Реструктуризация долга по кредиту через суд: способ странный, но работающий
Следующая статья
Рассрочка по исполнительному производству: насколько это реально?

Поможем Вам
избавиться от всех долгов

Наш юрист перезвонит вам в ближайшее время

Олег Калинкин

Cтарший юрист отдела банкротства физических лиц