Рефинансирование ипотеки. Что это: облегчение долговой нагрузки или дополнительные риски?

Сложности с погашением кредитов — в том числе ипотечных — настигли в прошлом году многих заемщиков и продолжаются по сей день. Клиенты крупных (и не очень) банков слышали о такой услуге, как рефинансирование. С одной стороны, это заманчиво, а с другой — банк никогда не будет работать себе в убыток и отказываться от лишних процентов по любым кредитным продуктам, особенно если речь идет о жилье и о суммах в несколько миллионов.

Поэтому до принятия решения нужно взвесить все «за» и «против». Итак, рефинансирование ипотеки — что это такое, где его предлагают и как его получить? Об этом и многом другом — в нашем материале.

Получить консультацию юриста обо всех способах поддержки ипотечных заемщиков

Что предлагают банки сегодня?

Рефинансирование ипотеки — это способ, позволяющий уменьшить финансовое бремя клиента банка. После цикла «прыжков» ключевая ставка ЦБ РФ наконец-то снизилась (по состоянию на начало февраля 2023 года она составляет 7,5% годовых), а вслед за ней — и процентные ставки банков. Многие граждане задумались о том, чтобы рефинансировать свои кредиты, ранее оформленные под высокие проценты — в том числе и с с дополнительной суммой, которая определенно не будет лишней для ипотечников.

Сегодня на российском рынке представлены:

• Рефинансирование ипотеки на квартиру
• Рефинансирование ипотеки на частный дом, в том числе по программе «Сельская ипотека» под 3 процента на недвижимость в сельской местности
• Рефинансирование коммерческой ипотеки
• Рефинансирование ипотеки, взятой на приобретение строящегося жилья
• Рефинансирование социальной ипотеки
• Рефинансирование семейной ипотеки
• Рефинансирование для многодетных семей
• Рефинансирование ипотеки с маткапиталом
• Рефинансирование для бюджетников и госслужащих
• Рефинансирование медработникам
• Рефинансирование самозанятым гражданам

Лучшие предложения в 2024 году

Условия банков физическим лицам при рефинансировании ипотечного кредита под низкий процент во многом схожи, но ставки и лимиты каждая кредитная организация устанавливает на свой лад.

Сбербанк

Объединение кредитов в один: как пройти консолидацию без потерь?

Сумма перекредитования начинается от 300 000 рублей. Новая процентная ставка будет составлять от 5,7% и зависеть от продолжительности договора и от суммы, которую вы запрашиваете. На сайте банка указан интересный факт: регистрация сделки с недвижимостью в режиме онлайн без выезда в МФЦ позволит снизить ставку на 0,3%.

Новый кредит под меньший процент может состоять из нескольких частей. Обязательная часть — выплата ипотеки в другом банке: до 27 500 000 рублей. Опциональная — получение дополнительных средств до 2,5 млн. для личных нужд. Таким образом, максимальная сумма кредита будет составлять 30 млн. рублей.

При этом общая сумма, которую получит заемщик, не может быть больше одной из сумм: а) 85% цены объекта, указанной в отчете об оценке при оформленном праве собственности или в ДДУ для строящегося жилья, б) 100% от оставшегося на данный момент основного долга и процентов вместе с деньгами, выданными для личного потребления. Из этих двух цифр нужно ориентироваться на меньшую.

Важно, чтобы закрываемые кредиты выплачивались не менее 6 месяцев без просрочек.

Как решить вопрос при задолженности
по кредитам в Сбербанке? Узнайте
у наших юристов

Совкомбанк

Минимальная ставка, указанная на сайте банка — 5,29%, применяется она при подключении специальных услуг. Зарплатному клиенту «скинут» полпроцента.

Размер кредита составляет от 300 тысяч до 50 000 000 рублей, при этом отношение этой суммы к стоимости залога должно составлять до 80%.

Возможность оплаты первоначального взноса средствами маткапитала при рождении второго ребенка допускается при покупке квартиры (при этом собственных средств должно быть не менее 10%).

Тинькофф

Банк предлагает рефинансироваться только по паспорту на срок до 30 лет и на сумму до 30 000 000 руб. На вторичном рынке ставка по ипотеке будет составлять от 7,9%. Апартаменты или дом не подойдут.

Для семей с детьми есть возможность получить только 12 000 000 руб., зато фиксированная ставка будет равна 5,7%.

О возможности рефинансирования с получением дополнительных средств банк не сообщает.

Газпромбанк

11,5% — минимальная ставка, предлагаемая заемщикам Газпромбанка. При этом банк просит, чтобы кредит ранее не был реструктурирован.

Допускается и частичное рефинансирование — от 1,5 млн. рублей, но не менее 15% от стоимости квартиры. Максимальная сумма, которую могут предложить, равна 60 миллионам.

Банк устанавливает специальные сроки: минимальный срок кредита должен быть равен 3,5 года для недвижимости с оформленным правом собственности, 1 год — на приобретение квартир в строящихся жилых домах. Максимальный срок кредитования — 15 лет.

ВТБ

Сумма, на которую можно рассчитывать, составляет до 60 000 000 руб.

Базовая ставка для потенциального заемщика составляет 10,4% годовых. Банк не «дифференцирует» ставки по типам приобретаемого жилья — они одинаковы и для первичного, и для вторичного жилья, и для строящихся объектов, и для загородной недвижимости. Но участникам программы господдержки при покупке объекта на Дальнем Востоке предлагается 5%. Кроме того, при рождении ребенка с 01.01.2018 по 31.12.2023 г. или ребенка c инвалидностью, рожденного не позднее 31.12.2023 г. можно получить ставку в 6%.

Комиссия за перевод между банками (например, если вы переходите из Сбербанка в ВТБ) отсутствует, подтверждение дохода не нужно.

Через какое время можно «сделать» рефинансирование?

Рекомендуется рассматривать этот вариант через 6-8 месяцев после заключения первичного договора. Нецелесообразно рефинансироваться, если кредит уже оплачен более чем наполовину — то есть если уже выплачены проценты по нему и осталась только сумма основного долга. В этом случае даже минимальная ставка нового кредита приведет к переплате по сравнению с плановым погашением старого.

Если рефинансирование в вашем случае невыгодно, что делать? Спросите юриста

Требуемые документы

Рефинансироваться только по паспорту, как это предлагает Тинькофф, или по двум документам, как заявляет на своем сайте Альфа-банк, в большинстве банков все-таки не получится. Но собрать необходимый комплект не составляет труда. Каждый банк устанавливает свой список приложений к заявлению, которое подает заемщик. Чаще всего это:

• паспорт заявителя (если рассматривается ипотека без созаемщика) и паспорта созаемщиков (при их наличии);
• копия СНИЛС;
• заявление по форме банка (образец заявления обычно размещается на его сайте);
• документы на недвижимость: договор купли-продажи квартиры или участка, ДДУ, договор на строительство жилого дома. С земельным участком, который пока не застроен и взят в ипотеку с целью строительства, тоже можно рефинансироваться — для этого понадобятся документы на сам участок;
• выписку из ЕГРН;
• справку 2-НДФЛ;
• документы в подтверждение общего стажа (копия трудовой книжки);
• если сделка совершается после заключения брака — документы о регистрации брака и согласие жены или мужа на сделку;
• технические документы на квартиру;
• выписка с финансово-лицевого счёта квартиры (можно заказать в МФЦ или на сайте «Госуслуги»);
• анкета для страхования;
• отчёт об оценке объекта.

Какие документы нужны от старого банка?

Понадобятся документы по первому кредиту: договор, график платежей, справка об остатке по ипотеке на текущий момент.

Если вы рефинансируете ипотеку вместе с кредитными картами или потребительскими кредитами — понадобятся и договоры по ним.

Что делать, если банк отказывает в выдаче документов? Проконсультируйтесь
с юристом

Как происходит рефинансирование

Рассмотрение обращения, направленного в банк (в большинстве случаев это можно сделать онлайн) занимает до нескольких дней.

Каковы шаги после одобрения заявки? О дате подписания нового договора сотрудник банка сообщит заранее и вышлет вам его проект. Также заемщику понадобится обратиться в страховую компанию (клиент может выбрать ее сам либо ее название сообщит банк). Страховые компании могут передать оформленную страховку либо в новый банк, либо гражданину лично.

В день подписания договора клиент должен лично посетить банк с оригиналами документов. После этого заемщик может погасить кредит стороннего банка и снять обременение с объекта залога.

Положительные стороны перекредитования

Как не платить кредит законно: легальные способы забыть о долгах

Безусловные плюсы использования такой льготы — это снижение процентных ставок и суммы ежемесячного платежа. Для многих удобна возможность рефинансирования ипотеки и потребительских кредитов вместе — такая консолидация упрощает процесс погашения долгов.

С дополнительной суммой, если она будет выдана, можно делать все, что заблагорассудится. Также для некоторых ипотечников актуален перевод валютной ипотеки в рубли, хотя Центробанк уже давно дал банкам рекомендации делать это и без рефинансирования.

Рефинансирование ипотеки допускается после ипотечных каникул и не снижает доверие к заемщику со стороны других банков. Клиент закрыл старый договор и оформил новый (неважно, в этом же или в другом банке) — это не является «минусом» для кредитной истории.

Как получить ипотечные каникулы? Узнайте у юриста

Недостатки перекредитования

Снижение ипотеки и снижение процентной ставки — это разные вещи. Рефинансирование направлено на «оптимизацию» текущей финансовой нагрузки, а не итоговой. Снижение ежемесячного платежа происходит за счет кредитования под меньший процент, но при этом неизбежно продление срока договора. Уменьшить срок поможет только досрочное погашение, а такую возможность имеют далеко не все. В результате, несмотря на ежемесячную экономию, по окончании действия договора заемщика ждет переплата.

Перекредитование сопряжено и с дополнительными расходами — повторной оценкой квартиры и страховкой предмета залога. Без новой страховки это невыгодно: процентная ставка для незастрахованных клиентов на 1-2% выше, чем для застрахованных. Если новый кредит выдает тот же банк, договор страхования продолжает действовать для остатка по ипотеке.

Если другой — то страховая компания, с которой у клиента имеется договор, должна быть им аккредитована, иначе придется заключать договор с другой и тратить время, чтобы вернуть страховку по «старому» кредиту, а точнее, ее часть — пропорционально оставшемуся сроку действия договора. На это страховщику дается 15 дней.

Многие банки требуют страхования жизни должника. При этом не имеет значения, оформлялся ли договор ипотеки с поручителями или без поручителей.

Нередки и отказы в рефинансировании. Причины могут быть любыми — наличие перепланировки (в ипотечном договоре обычно прямо прописан запрет на любую перепланировку), обращение после реструктуризации, недостаточно высокий доход на текущем месте работы и т.д.